Értékbecslés nélkül nincs jelzáloghitel

A jelzáloghiteleknél a hitelszerződés megkötéséhez és a folyósításhoz elengedhetetlen feltétel a fedezetül szolgáló ingatlan értékének szakszerű megállapítása, az értékbecslés. Hitelt csak olyan ingatlanra vehetünk fel, ami megfelel a pénzügyi intézmény által támasztott követelményeknek. Az értékbecslés tehát kulcsfontosságú mozzanat az igénylésnél: a becsült érték határozza meg, mekkora hitelt kaphatunk. A felvehető forintkölcsön összege – az MNB adósságfék szabályai alapján – a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének maximum 80 százaléka lehet. 

A pénzügyi intézmények értékbecslési gyakorlata eltér a hagyományos értékbecsléstől: a hitelintézetek általában előre megadott (adatlapos) értékelést követelnek meg. Az adatok így jobban áttekinthetők és ellenőrizhetők. Az értékbecslés során a pénzügyi intéztmény értékbecslője vizsgálja meg a fedezetül felajánlott ingatlant. A pénzügyi intézmény így tudhatja meg, hogy az ingatlan értéke biztosítékot nyújt-e az igényelt kölcsönre.

A hitelfedezeti érték alapja a piaci érték, amelyet az értékbecslők háromféle módon számíthatnak ki: összehasonlító adatok elemzésével értékelhetik az ingatlant, hozamszámítás segítségével is számolhatnak, és végezhetnek költségalapú értékelést is. Ezek közül legalább kétféle módszerrel készítik el az értékbecslést, és ez alapján tesznek javaslatot a hitelbiztosítéki értékre.

A vizsgálat során sok tényezőt vesznek figyelembe a szakemberek, ilyenek például az ingatlan mérete, elhelyezkedése (megye, település nagysága, városrész), állapota, minősége, kora és közvetlen környezete (utca, lépcsőház) is. Nem is gondolnánk, mennyi minden befolyásolhatja az ingatlan értékét. Ilyen tényezők lehetnek például, ha vasúti sínek közelében, temető mellett, esetleg magasfeszültségű vezeték alatt van a kiszemelt lakóhely. További fontos tényező a telek hosszabb és rövidebb oldalának aránya, illetve az épület bővítési-átépítési lehetőségei is. Ezek alapján készül el a szakvélemény, amely azt az árat tartalmazza, amennyiért a pénzügyi intézmény szerint nemfizetés esetén eladható az ingatlan. Lakhatásra alkalmatlan ingatlanra nem adnak lakhatási célú hitelt a pénzintézetek. E szakvélemény alapján mérlegelnek a bankok.

A szakvélemény azonban önmagában nem elég, dokumentumokkal is alá kell támasztani: minden esetben csatolni kell az ingatlan hiteles tulajdoni lapját, mellékelni kell az összes olyan szerződést és dokumentumot is, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megítéléséhez. Emellé szükséges lehet még becsatolni a térképmásolatot vagy helyszínrajzot, az ingatlan műszaki rajzait, valamint az épületet bemutató fotókat is.

Az értékbecslés nem ingyenes, díja a hitelfelvevőt terheli.